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从“买买买”到“卖卖卖”,远洋集团“急刹车”

2021年,远洋集团意气风发,开启“买买买”之路,但进入2022年,形势微变,公司走上“卖卖卖”道路,从“买”到“卖”,归根结底,表面上是对资金的需求,更深次的原因则是“吞下”激进扩张的苦果。

由买到卖

7月21日,远洋集团拟质押项目股权进行40亿融资的消息传得沸沸扬扬。

据红星资本局消息,远洋集团拟向其大股东中国人寿筹资约40亿元,代价为抵押持有的成都远洋太古里项目50%股权。

据悉,该笔抵押周期预计三年,期间成都远洋太古里项目50%股权的分红将交给债权人,回购条款包括3年赎回,若未赎回,拥有项目另外50%股权的太古地产将拥有优先收购权。

对于上述消息,《经理人》杂志全媒体分别致函远洋集团、太古地产,但截至发稿,未获得回复。

成都远洋太古里位于成都市锦江区,是太古地产在国内的第二个“太古里”项目,包含购物中心与博舍(100个酒店房间及42个服务式住宅单位)。2019年至2021年,该项目租用率分别为97%、95%、96%,零售销售额同比分别为增长23%、6%(下半年26%)、22%。

可见,该项目的盈利能力是毋庸置疑的,可谓是“金鸡蛋”,那么远洋集团还将项目50%股权质押给中国人寿,后者同时享有分红权的背后,远洋集团对资金的需求可见一斑。

事实上,在房地产行业下行,多数企业收缩阵线,采用回笼资金策略的2021年,远洋集团在去年,尤其是下半年则加大了扩张的步伐。

2019年至2020年,远洋集团的土地储备分别为37243千平方米、38043千平方米,2021年上半年,则为37961千平方米,而到了2021年末,土地储备快速增加至53135千平方米,同比增加15092千平方米,增长率40%。另据中指研究院数据,远洋集团去年拿地金额高达143亿元。

与此同时,远洋集团还通过并购进行扩张。去年6月2日,远洋资本以23.12亿元代价收购红星美凯龙持有的7家物流子公司;在7月18日,远洋集团又以40亿元收购红星地产70%股权,共计91个项目。

然而到了10月份,形势有了微妙转变。当月13日,远洋集团通过出售北京天江通睿置业有限公司股权,该公司的主要资产是位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区Z6地块(正兴建甲级办公楼),面积1.1万平方米,回笼资金约64.15亿元,资金将用于一般运营资金、偿还债务/或投资事项。

来到2022年,除了本次拟质押成都远洋太古里项目股权以获得融资之外,远洋集团在年内还出售了多个项目,接盘方均为其大股东中国人寿。

4月24日,远洋集团位于北京朝阳区酒仙桥的颐堤港一期项目公司北京航颐企业管理咨询合伙企业(有限合伙)发生股权变更,注册资本从100万元增加至47.8亿元,新增三大股东,其中两大股东为中国人寿旗下企业。另外据证券日报,此番股权变更,远洋集团筹资约30亿元,实现颐堤港一期项目轻资产。

6月14日,据澎湃新闻报道,远洋集团将位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给了中国人寿,交易对价50.15亿元。

以此计算,若本次成都远洋太古里项目最终尘埃落定,远洋集团年内回笼资金将高达120亿元,也算是大大缓解了公司资金问题了。不过,是否从此高枕无忧,还有待观察。

总现金、销售额均减少

从“买买买”到“卖卖卖”,远洋集团经历了什么?

2021年,远洋集团实现营业收入642.47亿元,同比增加77亿元,这其中或许有并购的一份功劳,然而,公司的盈利能力出现了下滑,归母净利润27.29亿元,同比减少约1.4亿元。

去年,远洋集团成功发行7.2亿美元(接近49亿人民币)担保绿色票据,45.5亿元公司债务、60亿元定向债务融资及32.01亿元的商业抵押贷款支持票据,合计近187亿元。

截至2021年末,远洋集团负债合计2048.05亿元,其中流动负债、非流动负债分别为1286.65亿元、761.39亿元,即公司负债主要以流动负债为主。同期的资产合计2812.52亿元,流动资产、非流动资产分别为2127.33亿元、685.19亿元。

然而,远洋集团的总现金(现金、现金等价物、受限制存款及现金)快速减少,为270.79亿元(含54.24亿元受限制资金),同比减少168.5亿元,下滑38.36%,同期的短期借款有所减少,为186.68亿元,减少72.66亿元,下滑28.02%。一个减少169亿元,一个减少73亿元,显然总现金减少速度远远超过同期短期借款金额。

另外,远洋集团的长期借款大幅增长,为735.57亿元,同比大幅增加172.87亿元,增长率30.72%,合计有息借款922亿元,新增100亿元。

在922亿元的贷款当中,1年内、1年至2年、2年至5年、5年以上的贷款额分别为186.68亿元、173.54亿元、460.77亿元、101.26亿元,这意味着未来2至5年内,远洋集团的还款压力将会越来越大,而还款资金则来源于销售商品的收入。

今年前6个月,远洋集团累计销售额为430.1亿元,同比减少近94亿元,降幅17.87%,累计销售额255.5万平方米,同比减少27.93万平方米,累计销售均价同样有所下滑,为1.68万元/平方米,2020年同期为1.85万元/平方米。

目前,远洋集团尚未公布2022年中报,但从运营数据来看,营业收入下滑已经是大概率事件,对应的资金压力可想而知,而在二级市场上,其股价自4月6日以来开始了漫长的下跌,从高点1.83港元/股下跌至低点1.25港元/股,降幅逾三成。

雪上加霜的是,远洋集团评级遭遇下调。6月28日,穆迪将远洋集团的Baa3投资级评级列入评级观察名单,给出的理由是在艰难的市场环境下,远洋的业绩可能承压。

同时,穆迪对中国人寿给予远洋的强大支持以及远洋自身良好的流动性表示了认可,认为其拥有充足的现金流,足以覆盖未来12个月的到期债务。

具体债务压力如何,等待远洋集团中报的公布。

楼盘延迟交付

在大众的印象当中,延期交付、烂尾基本不会出现国企房企当中,然而远洋集团西安项目——远洋御山水被曝延期交房。

7月5日,某业主在人民网领导留言板称本应于2022年6月30日交房的远洋春风与山水项目的商品房,延期交房。与开发商交涉后给出的时间是在年内11月30日前陆续交房,6月30日复工,但是项目并未大面积复工。

据了解,远洋御山水位于西安浐灞生态区,在北辰大道以东、启源二路以南,规划面积是4.7万平方米,建筑面积20.94万平方米,规划户数1360户,开发商是西安雅荷庆隆房地产开发有限公司(雅荷庆隆房地产),有两大股东,分别是北京颖创企业管理咨询有限公司、西安雅荷房地产开发有限公司(雅荷房地产,持股比例分别为80%、20%,所属集团是远洋集团。

然而雅荷庆隆房地产在今年7月15日连续成为被执行人,被执行总金额累计61.25万元,而雅荷房地产被执行人27次,限制高消费61次,主要集中在2021年及2022年。

2021年12月23日,“远洋集团在西安”官方发布因疫情“封城”影响,无法按照正常进度进行施工建设。随后业主在5月25日到访浐灞信访办与项目方进行协商,项目方预计在年内11月30日前分批次进行交付。

而从上述业主的留言也可以发现,主要是项目没有大批量复工,导致其担心能否按时交付的问题,同时也怀疑监管账户资金是否存在被挪用的可能。其投诉也并非个例。

除了上述楼盘延迟交付之外,远洋集团的全资子公司深圳市恒裕国宏房地产开发有限公司在7月1日收到32.74万元的罚单,处罚事由是该公司在未取得施工许可证前擅自施工,处罚单位是深圳市龙岗区住房和建设局。

对此,《经理人》杂志全媒体致函远洋集团,但截至发稿未获得回复。

内容来源|经理人传媒旗下《经理人》杂志

全媒体记者/孙晨

 

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